今天是

关于公开征求《吉安市住宅物业管理条例(草案修改稿征求意见稿)》意见的公告

2019-08-20 作者: 来源:市人大常委会法工委  阅读次数:

      2019年7月24日,吉安市四届人大常委会第二十一次会议对《吉安市住宅物业管理条例(草案)》(以下简称条例草案)进行了审议。根据常委会委员审议意见和市人大城环委征集到的意见建议,市人大常委会法工委会同相关单位对条例草案进行了多次集中修改,形成了《吉安市住宅物业管理条例(草案修改稿征求意见稿)》。

  为增强立法的民主性和科学性,提高立法质量,现将《吉安市住宅物业管理条例(草案修改稿征求意见稿)》文本公布,公开征求社会各界、公民的意见和建议。欢迎社会各界积极参与,意见和建议请于2019年8月31日前以来电、来信、传真、电子邮件等方式提出。

  联系人:吉安市人大常委会法工委

  联系地址:吉安市行政中心B座1221室

  邮政编码:343000

  联系电话:0796-8211226,8232786(传真)

  电子邮箱:jardfgw@163.com

   

                                                           吉安市人大常委会办公室

                                                               2019年8月20日






吉安市住宅物业管理条例

(草案修改稿征求意见稿)

 

目  录

第一章 总则 

第二章  物业管理区域及配套设施设备

第三章  业主和业主自治

第四章 前期物业管理

第五章 物业管理与服务

第六章  物业的使用和维护

第七章  法律责任

第八章  附则

 

第一章 总则

第一条【目的依据】 为了规范住宅物业管理活动,提升物业服务水平,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条【适用范围】 本市行政区域内住宅物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

本条例所称住宅物业管理,是指住宅区内的业主,通过选聘物业服务企业或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,为业主提供服务,维护相关区域环境卫生和相关秩序的活动。

第三条【政府职责】 市、县(市、区)人民政府统一领导本行政区域物业管理活动的监督管理工作,建立物业管理工作联席会议等综合协调机制,督促有关部门依法履行监督管理职责,及时协调解决物业管理工作中的重大问题,将物业管理工作纳入政府目标管理绩效考核,并对街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理指导监督的工作经费给予保障。

具有行政管理职能的井冈山经济技术开发区管委会、庐陵新区管委会根据市人民政府的规定,承担前款规定的职责。

第四条【职责分工】 市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门是本行政区域物业管理主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

其他相关职能部门应当按照各自职责,依法做好物业管理活动的监督管理和服务工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度,确定工作机构,落实工作人员,并依法组织和指导本辖区业主大会成立和选举业主委员会,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,指导和监督辖区内物业管理项目的移交,征集物业服务企业信用信息,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解处理物业管理纠纷。

居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

第五条【物业管理信息服务平台】 市、县(市、区)人民政府应当建立并逐步推广使用物业管理信息服务平台,用于业主决策电子投票、物业管理相关信息公开和物业管理纠纷投诉处理等,推动物业服务企业、业主委员会逐步实施网络化物业管理模式,引导业主参与公共事务、开展协商活动,提升物业服务质量和监督管理水平。

第六条【宣传、培训及行业自律】 市、县(市、区)人民政府物业管理主管部门应当建立培训制度,定期对街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主自治组织和物业服务企业等单位的相关人员进行物业管理法律、法规和业务知识培训。

县(市、区)物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强物业管理法律、法规和相关政策的宣传工作,增强业主实施自我管理的意识和能力。

物业管理行业协会应当加强行业自律管理,依法制定和组织实施物业服务企业自律性经营行为规范,推进物业服务标准化建设,促进行业健康有序发展。

第二章  物业管理区域及配套设施设备

第七条【物业管理区域明示】 住宅物业建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前,应当依法向物业所在地物业管理主管部门申请物业管理区域划分登记。

建设单位出售新建住宅物业时,应当在商品房买卖合同中明示已进行登记的住宅物业管理区域的下列内容,并告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府:

(一)物业管理区域的四至范围说明及附图;

(二)公共场所、公共绿地的面积和位置;

(三)规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量、位置和权属;

(四)地下室(含人防地下室部分)、底层架空层、天台等共用部位的名称、位置、面积及权属;

(五)物业管理用房的面积和位置;

(六)共用设施设备名称及权属;

(七)其他需要明示的场所和设施设备。

第八条【公共配套设施设备交付条件】  新建住宅物业管理区域内的公共配套设施设备,交付时应当具备下列条件:

(一)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视及电动自行车充电等设施设备按照规划设计要求建成且达到国家、本省有关建设标准,供水、供电、供气已安装独立计量表具;

(二)按照规划设计要求生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已建成;

(三)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(四)电梯、二次供水、高压供电、消防、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续,需要进行检测的,还应当由具备相应资质的检测机构检测合格;

(五)消防车道、消防车登高操作场地、人防工程已设置显著标志;

(六)法律、法规规定的其他条件。

第九条【配套设施设备产权界定】 住宅物业建设项目土地使用权出让前,规划主管部门应当会同房地产开发主管部门对列入规划的车位、车库等配套设施的数量、位置、首次权属登记等事项和电梯、二次供水、视频监控等共用设施设备的配置、建设标准提出书面意见,并由规划主管部门将其作为住宅物业建设项目国有土地使用权出让合同的约定内容。

规划主管部门在住宅物业建设项目规划许可过程中,应当审查住宅物业基础设施和公共配套服务设施的设计指标及其具体部位。

住宅物业开发项目实施前,房产、建设、规划主管部门应当在向土地部门和房地产开发企业提供的《房地产开发项目建设条件意见书》中明确按照规划设计要求建设的生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等基础设施和公共配套服务设施的建设要求和建成后的产权界定

第十条【业主共有物业】 住宅物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场地属于业主共有,任何单位和个人不得擅自占有、处分:

(一)物业管理用房、门卫房、值班房、共用设施设备机房以及其他为物业管理区域服务的公共用房;

(二)架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间以及屋面、外墙的附属空间;

(三)物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路,除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地,电梯、天线、照明、消防设施、路灯、沟渠、池、井,公益性文体设施等共用设施设备和场地;

(四)建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主共有的物业;

(五)其他法律、法规规定属于全体业主共有的设施设备和相关场地。

建设单位应当按照商品房买卖合同的约定,为业主完善住宅物业管理区域内的配套设施设备和相关场地。

第十一条【物业管理用房】 住宅物业建设单位应当按照下列规定在物业管理区域内配置并移交物业管理用房:

(一)按照物业总建筑面积不少于千分之二的标准提供,最低不少于一百二十平方米(其中,业主委员会办公用房面积最低不少于二十平方米);

(二)具备通风、采光条件和水、电使用功能,且为地面以上的独立成套装修房屋;

(三)没有配置电梯的物业管理用房所在楼层不得超过四层;

分期开发的新建住宅物业尚未建设物业管理用房的,应当在本期住宅物业交付使用前提供不低于规划用于物业管理用房面积的房屋作为物业管理临时用房。在后期建设的物业管理用房交付前,临时用房不得销售。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主,无偿专用于物业管理、服务工作,不得挪作他用,不得擅自变更位置,也不得分割、租赁、转让和抵押。物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管。

自然资源主管部门应当在办理不动产权属首次登记时,在不动产登记簿中注明物业管理用房面积和房号以及物业的其他共有部分,但不颁发产权证书。业主有权查询。

第十二条【车位、车库】  建设单位按照规划设计条件和配置标准建设的用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

建设单位应当在商品房销售现场和物业管理区域显著位置公示本物业管理区域内规划配建的车位、车库及租售方案,明确车位、车库的配置比例、数量、位置和权属,并报住房和城乡建设主管部门备案。

建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本物业管理区域全体业主,并公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。

第十三条【车位、车库出租】 出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的,应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。业主、物业使用人需要承租尚未处置且空置的规划用于机动车停放的车位、车库的,建设单位不得以“只售不租”为由拒绝出租。

在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余规划车位、车库的,出租给其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。

第十四条【人防工程的使用维护】 住宅物业管理区域内依法配建的人民防空工程,平时用作停车位的,应当按照规划设计文件在实地标注,设置显著标志,并面向本物业管理区域内的业主、物业使用人开放。建设单位不得将停车位出售、附赠,法律、法规另有规定的,从其规定。

地下人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金,应当按照有关规定,用于人民防空工程设施的日常维护管理和停车管理的必要支出。

物业管理区域内地下人防工程平时可以委托物业服务企业维护管理,受委托单位应当按照相关维护管理规定,确保人民防空工程设施处于良好状态。

第三章 业主和业主自治

第十五条【业主】 房屋的所有权人为业主。业主身份的确认,以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

业主应当按照《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等法律、法规的规定,行使权利,履行义务。业主不得以放弃业主权利为由不履行业主义务。

第十六条【业主大会】  一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起设立,履行《江西省物业管理条例》第十五条规定的业主大会职责。

业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同实施管理。

第十七条【首次业主大会】  住宅物业管理区域内,房屋出售并交付的建筑总面积达到百分之五十以上的,建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告。街道办事处、乡镇人民政府应当会同县(市、区)人民政府物业主管部门依法组织成立业主大会会议筹备组,组织召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

建设单位或者其委托的物业服务企业应当依法向街道办事处、乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议必要的资料。建设单位、物业服务企业未依法报送或者建设单位注销的,街道办事处、乡镇人民政府可以向不动产登记机构申请查询,不动产登记机构应当无偿提供。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在办理不动产首次登记前将首次业主大会会议筹备经费交至市、县(市、区)人民政府物业管理主管部门设立的专用账户,供首次业主大会会议筹备组使用。老旧住宅物业首次业主大会会议的筹备经费由县(市、区)人民政府承担。

十八条【业主大会会议程序及要求】  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定组织召开,每年至少一次。经百分之二十以上的业主提议,发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的,应当组织召开临时会议。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过物业管理信息服务平台、移动通讯等电子信息形式召开。讨论的事项需要表决的,按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。在确保业主意思表示真实、有效的前提下,可以通过物业管理信息服务平台、手机短信、电子邮件以及QQ、微信等电子信息方式进行实名投票表决。

召开业主大会会议,应当将会议时间、表决事项、投票权数计算规则和法律后果(含业主未参与表决情形)等情况于会议召开十五日前予以公示通知全体业主,并及时告知街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会。业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议,委托书应当载明委托事项、权限及期限。

业主大会通过的管理规约、业主大会议事规则和其他决议、决定,对全体业主具有约束力,业主不得以未参加业主大会会议为由拒绝执行。

第十九条【业主代表大会】 业主大会通过的议事规则规定成立业主代表大会,并明确授权事项的,可以成立业主代表大会。业主代表大会履行业主大会的职责。成立业主代表大会的,应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府。

业主代表大会由业主推选的业主代表和未推选业主代表的业主组成。业主代表的名额按照业主总人数的一定比例确定,由业主以幢、单元、楼层等为单位按照比例推选产生。业主代表一般不少于三十人,每推选单位至少有一名业主代表。业主代表根据业主的授权事项行使业主权利。业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。

  业主代表参加业主大会会议三日前,应当书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应当经本人签名,由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另行推选。业主撤销对所推选的业主代表授权的,应当书面通知业主委员会。

    业主代表大会作出决议后,业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于十五日。

第二十条【业主大会会议规则】  业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,方为有效。

业主大会对法律、法规或者管理规约规定应当由业主共同决定的事项作出决定的,必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。临时管理规约或者业主大会议事规则可以约定,业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过,但不足法定票数的,可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满,应当将未与会业主回复情况予以公示。未书面回复的,视为同意与会多数业主表决意见。

业主大会对筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施作出决定的,必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。临时管理规约或者业主大会议事规则可以约定,逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。

临时管理规约或者业主大会议事规则约定本条第二款、第三款表决规则的,建设单位应当在售房时向物业买受人提示该表决规则,业主大会筹备组或者业主委员会应当在业主大会会议召开前向业主提示该表决规则,如实记录业主参加投票情况,并公示因逾期未参加投票而计入已表决多数方的业主名单。

第二十一条【业主委员会】 业主委员会由业主大会会议依法选举产生,负责执行业主大会会议决定的事项,履行《江西省物业管理条例》第十九条规定的职责。业主委员会成员由五至十一人的单数组成,每届任期三至五年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内,就业主大会成立事项向物业所在地的县(市、区)物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案,备案证明应当载明业主大会名称,业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。业主委员会符合非营利法人登记条件的,可以向物业所在地县(市、区)人民政府民政部门申请登记。

业主委员会应当依法刻制业主大会和业主委员会印章,印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。业主大会印章应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定使用,业主委员会印章应当经全体委员半数以上签字同意方可使用。

业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第二十二条【业委会成员要求】 业主委员会成员应当由具有完全民事行为能力,奉公守法、品行良好、热心公益、责任心强,有一定的组织能力和协调沟通能力,能保证必要工作时间的本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表业主担任。

业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会成员:

(一)本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业有利害关系的;

(二)未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的;

(三)有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的;

(四)索取、非法收受建设单位、物业服务企业利益的;

(五)已担任其他物业管理区域业主委员会成员的;

(六)有不良信用记录情节严重的;

(七)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则,或者其他不宜担任业主委员会成员情形的。

鼓励符合业主条件的居(村)民委员会成员通过法定程序参与业主委员会成员选举。

第二十三条【业主委员会会议程序】 业主委员会按照业主大会的决定及议事规则召开会议,应当于会议召开七日前将会议议程予以公示,听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当作书面记录,应当有过半数的成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意。

业主委员会会议作出的决定事项,应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起三日内将决定事项予以公示。

第二十四条【业主委员会信息公开制度】  业主委员会应当建立信息公开制度,及时向业主公示下列信息:

(一)业主大会议事规则、管理规约;

(二)业主大会和业主委员会决定;
  (三)物业服务合同;

(四)经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况;

(五)专项维修资金的筹集、使用和物业服务费用收缴情况;

(六)物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况;

(七)业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员工作补贴详细情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第一至四项规定的事项应当持续公示;第五至七项规定的事项,业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息,公示期不少于十五日。

业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料,有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会、物业服务企业等应当配合,并予以解释、答复。

业主委员会未按照本条规定进行公示的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公示,并通告全体业主。

 第二十五条【业主委员会禁止行为】  业主委员会不得有下列行为:

(一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

(六)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主共有财产;

(七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

第二十六条【业委会成员资格终止】 业主委员会成员不再具备业主身份,不具备完全民事行为能力或者因疾病等原因丧失履行职务能力,以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的,以及符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他资格终止条件的,其成员资格自行终止。

业主委员会成员有下列情形之一的,业主委员会应当决定中止其成员资格,并予以公示,提请下一次业主大会会议终止其委员资格:

(一)利用业主委员会成员身份牟取不正当利益,损害业主合法权益的;

(二)不履行业主委员会成员职责,无故连续缺席业主委员会会议三次以上的;

(三)拒不履行业主义务,拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金以及应当负担的物业管理其他相关费用的;

(四)在物业管理区域违法搭建建筑物、构筑物,非法侵占业主共有部位、设施设备及场地,以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的;

(五)法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会未按照前款规定中止相关成员资格的,物业所在地的物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后,应当责令该成员暂停履行职务。

业主委员会成员资格终止的,应当自终止资格之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会。拒不移交的,业主委员会、业主或者居(村)民委员会可以请求街道办事处或乡镇人民政府督促移交。

第二十七条【业主委员会换届】 业主委员会应当于任期届满六十日前召开业主大会会议进行换届选举;无正当理由逾期未换届的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当协调督促其限期换届选举或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当在十日内,将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物,移交给新一届业主委员会。新一届业主委员会未产生的,移交给居(村)民委员会代管。拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交,公安机关应当依法协助。

新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核,审核时可以邀请街道办事处、乡镇人民政府或者居(村)民委员会进行核查,也可以委托第三方进行审计。审核结果应当予以公示,公示期限不少于十五天。

第二十八条【财务管理和工作经费】  业主委员会应当建立规范的财务管理制度,对专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费按照财务要求分别建账管理,并对原始凭证及相关会计资料妥善保管。

业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,可以由业主分摊,也可以从物业共用部位和共用设施设备经营收益中列支,筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定,并报物业所在地的物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。

有条件的物业管理区域,业主大会可以决定给予业主委员会成员一定的补贴,也可以决定聘请业主委员会专职工作人员。

第二十九条【物业管理委员会的产生】 住宅小区不具备成立业主大会条件的,或者具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的县(市、区)物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的,街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织成立物业管理委员会,代行业主委员会的职责。

物业管理委员会人数应当为五至十一人的单数,由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会、公安机关、建设单位等派员组成,其中业主成员人数应当超过总人数的百分之五十。物业管理委员会应当自成立之日起三十日内,将成立情况书面告知县(市、区)物业管理行政主管部门。

物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责,并在七日内与业主大会办理移交手续后由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面公告解散。

第三十条【业主救济程序】  业主大会、业主委员会作出的决定和管理规约、业主大会议事规则,应当符合法律、法规的规定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向县(市、区)人民政府物业管理主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处书面提出撤销申请;认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向县(市、区)人民政府物业管理主管部门书面提出撤销申请。

县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当在接到申请之日起十五个工作日内将审查结果书面告知申请人。业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地市、县(市、区)人民政府物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并及时向全体业主通告。

第三十一条【业主自行管理】 经业主大会决定,可以对物业管理区域实施自行管理。实施自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式以及管理责任的承担等事项共同作出约定,并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会。

第四章 前期物业管理

第三十二条【建设单位负责前期物业】  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当依法选聘前期物业服务企业,签订书面前期物业服务合同,实施前期物业管理服务。

 前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定,一般不超过三年。合同期限届满后,建设单位未续聘或者另聘物业服务企业,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域内显著位置公告。

第三十三条【前期物业服务合同和临时管理规约】 市人民政府物业管理主管部门应当制定前期物业服务合同和临时管理规约示范文本。建设单位销售新建房屋前,应当参照示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约;建设单位修改示范文本的,不得侵害物业买受人的合法权益;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

建设单位销售新建房屋时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件,向物业买受人明示并予以说明。物业买受人应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认,并受其约束。

第三十四条【前期物业备案】 建设单位、物业服务企业应当自签订前期物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内,持下列资料向物业所在地的市、县(市、区)人民政府物业管理主管部门备案:

(一)中标通知书或者物业管理主管部门同意采取协议方式确定物业服务企业的文件;

(二)前期物业服务合同、临时管理规约;

(三)企业营业执照;

(四)法律、法规规定的其他资料。

第三十五条 【前期物业服务履约保证金】 前期物业实行履约保证金制度,专项用于前期物业服务企业擅自退出后的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。具体管理办法由市人民政府另行制定。

第三十六条【首次承接查验】 新建物业交付前,建设单位与物业服务企业应当在属地物业管理主管部门的监督下,对物业共用部位、共用设施设备进行首次承接查验,可以邀请业主代表、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会参加,必要时可以聘请相关专业机构协助进行。

物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的,由建设单位承担。 

第三十七条【承接查验移交】 在办理物业承接查验手续时,建设单位应当在物业所在地物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的监督下,向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备清单和买卖合同复印件以及安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)房屋测绘报告;

(六)物业管理所需要的其他资料。

未能移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单,书面承诺补交的具体时限,最长不超过十日。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起三日内,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。未成立业主委员会的应当移交给所在地社区居民委员会暂时管理。

第三十八条【承接查验整改】 物业承接查验时,物业服务企业发现共用部位、共用设施设备与竣工图及其规划设计审批文件不符或者存在质量安全隐患的,应当书面告知建设单位,并向物业所在地物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府报告有关情况,建设单位应当及时整修并组织物业服务企业复验。

承接查验后,建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

建设单位不得将未经查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

第三十九条【承接查验情况备案及公示】 自物业交接后三十日内,物业服务企业应当将承接查验情况和建设单位整修情况以及下列资料在物业管理区域内进行公示,并书面报告物业所在地县(市、区)人民政府物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

(一)物业承接查验协议;

(二)建设单位移交资料清单;

(三)物业承接查验记录;

(四)物业交接记录;

(五)其他与物业承接查验有关的资料。

物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权查阅、复印。

第四十条【前期物业空档期管理】 前期物业管理期间,物业服务企业退出的,新物业服务企业进入前,由建设单位承担相应管理责任。建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任且尚未成立业主大会的,物业服务企业退出物业管理区域三个月前应当书面告知业主及物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在物业服务企业退出前,依法组织业主决定管理模式。

第五章 物业管理与服务

第四十一条【选聘物业服务企业】 业主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的,可以依照招标投标法律、法规的规定,通过本市统一建立的物业管理招标投标平台或者其他公开招投标的方式组织招标。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将拟选聘物业服务企业的基本情况、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式、违约责任等内容予以公示,并根据业主意见对公示内容调整后,提请业主大会决定。

街道办事处、乡镇人民政府应当对业主大会选聘物业服务企业进行监督指导。物业管理主管部门应当提供参与选聘或者投标的物业服务企业信用等级信息。

第四十二条【物业服务合同内容】 业主大会或者经业主大会授权的业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当包含下列基本内容:
  (一)物业管理区域范围、基本情况和项目负责人;  

(二)合同期限;

(三)物业服务内容、标准、收费价格和收取办法;  

(四)各分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;
   (五)物业服务质量评估方式;

(六)调整物业服务收费的约定;

(七)利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法;

(八)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(九)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

(十)物业使用中对禁止行为的劝阻、制止、报告等管理措施;
  (十一)物业服务档案和物业档案资料的保管;

(十二)违约责任、履约保证措施和合同解除的条件;

(十三)与物业服务有关的其他事项。

物业服务的具体项目和服务标准,按照合同约定。物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身财产安全防范方面的义务和责任作出约定。当事人就人身财产安全防范方面有特殊要求的,应当在合同中约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十日内,向县(市、区)人民政府物业管理主管部门备案。物业管理主管部门应当自物业服务合同备案后七日内将备案情况告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。

四十三条【物业服务企业的权利】 物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利:
  (一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理;
  (二)依照国家、省和市有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费;
  (三)劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为;
  (四)法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。
  第四十四条【物业服务企业的义务】 物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务,履行下列义务:

  (一)按照物业服务合同和国家、省、市有关物业服务的规范提供物业服务;

  (二)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修,并将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等在物业管理区域内醒目位置予以公示;

  (三)做好物业维修、养护、更新及其费用收支记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,为业主、物业使用人提供免费查询服务;

  (四)按照法律、法规规定和物业服务合同约定,落实消防、安防人员和措施,确保消防、安防监控设施正常使用,做好物业区域内的安全防范工作;

 (五)负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁,负责物业管理区域内的垃圾清运,维护物业管理区域的环境卫生;

  (六)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件及其他日常纠纷;

  (七)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;

  (八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

鼓励物业服务企业拓展服务范围,满足业主日益增长的多元化生活服务需求,为业主提供专有部分专项服务或者特约服务工作。

物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

  第四十五条【物业服务合同届满】  业主委员会应当在物业服务合同期满三个月前组织召开业主大会会议,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。

业主大会决定续聘且物业服务企业接受的,业主委员会与物业服务企业在物业合同届满前重新签订物业服务合同。

业主大会决定重新选聘物业服务企业的,原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目,但与业主委员会另有约定的除外;退出物业管理区域前,应当维持正常的物业管理秩序。

物业服务合同届满后,业主大会未作出续聘或者重新选聘物业服务企业决定,原物业服务企业按照合同继续提供服务的,原物业服务合同应当继续履行。在合同继续履行期间,任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面告知对方。

第四十六条【物业服务企业交接】  物业服务合同依法解除或者终止时,物业服务企业在应当按照法律、法规规定和合同约定办理退出手续,并移交下列资料:

(一)本条例第三十五条规定的物业承接查验资料;

(二)《江西省物业管理条例》第五十三条规定的物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案;

(三)物业管理用房和物业服务期间业主出资配置的固定设施设备;

(四)预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和财物。

物业服务企业与业主委员会办理交接时,交接各方应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的监督下,对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状进行确认。

物业服务企业拒不退出物业管理区域或者不办理移交手续的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其退出或者办理移交手续,公安机关应当依法协助。

第四十七条【物业服务费用承担】  已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的房屋,物业服务费用由建设单位交纳。建设单位具备交付使用条件,并通过符合法律规定的方式通知买受人收房的,买受人逾期不办理接房手续所产生的物业服务费用由买受人承担。因建设单位房屋质量问题造成买受人在规定的收房时限内不能办理接房手续的,所产生的物业服务费用由建设单位承担。

建设单位出售住宅物业时,不得向物业买受人承诺减免物业服务费;已作出物业服务费减免承诺的,应当向物业服务企业支付相应的物业费

业主应当按照物业服务合同的约定,及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。对经两次上门催交仍不交纳物业服务费的业主,物业服务企业、业主委员会可以在物业管理区域显著位置公示督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼。

物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由,减少服务内容,降低服务质量。物业服务合同未约定或者未经业主大会、业主委员会同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。

    第四十八条【物业服务标准和收费】 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,由建设单位或者业主大会与物业服务企业参考物业服务标准、服务规范及其信用评价情况,根据服务内容和水平、人力成本、物价成本等因素在物业服务合同中约定。

市人民政府物业管理主管部门应当建立物业服务等级标准,价格主管部门应当会同市物业管理主管部门根据物业服务等级标准制定相应的物业服务收费参考价格,定期向社会公布。物业主管部门、价格主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量、收费项目、收费标准的监督检查。

建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量表具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量、单价、金额,并按照实际费用和合同约定的方式由全体业主分摊。

电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的,物业服务企业应当单独列帐,按照实际费用和合同约定的方式向业主分摊。

第四十九条【物业服务收费调整】 物业服务企业不得在合同履行期限内擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,应当在物业管理区域内公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料,经依法召开业主大会获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,与建设单位或者业主委员会签订补充协议。

物业服务企业违反规定或者物业服务合同约定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主有权拒绝。

第五十条【物业服务信息公示】 物业服务企业应当将下列信息予以公示,并及时更新:

    (一)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

    (二)物业服务企业项目负责人姓名、联系方式、物业服务投诉电话等;

(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)业主交纳物业服务费用和公共水电费用每月分摊情况以及物业共用部位和共用设施设备经营收益和使用情况;

(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

    (六)其他应当公示的信息。

前款第一至三项规定的事项应当持续公示;第四、五项规定的事项,物业服务企业每半年公示一次,公示期不少于十五日。

业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复,并根据业主要求提供合同、账务、票据等资料查询。

第五十一条【物业企业禁止行为】 物业服务企业不得有下列行为:

(一)违反物业服务合同约定,减少专业人员数量和物业服务面积,降低物业服务质量和标准;

(二)未经业主大会同意,擅自提高物业服务收费标准;

(三)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人;

(四)擅自物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的;

(五)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;

(六)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

(七)未经业主大会同意,擅自改变物业管理用房的用途;

(八)法律、法规禁止的其他行为。

第五十二条【物业主管部门监管】 市人民政府物业管理主管部门应当建立物业服务企业信用管理制度,对物业服务企业及物业服务项目负责人从事物业服务活动实施动态监督管理,定期对物业服务企业及物业服务项目负责人开展信用评价,定期向社会评价结果,并提供查询。评价结果可以作为选聘物业服务企业、调整物业服务收费的重要参考。

县(市、区)人民政府物业管理主管部门应当定期对物业服务企业服务质量进行考核,听取业主和业主委员会的评价意见,将评价意见作为物业服务企业服务质量考核的内容,根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况进行综合评价,并向社会公布考核结果。

物业服务企业应当定期向物业管理主管部门报送信用档案信息、统计报表等资料。

第五十三条【物业服务企业服务项目监管范围】 物业服务活动的下列事项应当纳入物业服务项目动态监督管理范围,监督管理情况应当作为物业服务企业信用评价的重要依据:

(一)物业服务合同、物业承接查验等备案情况;

(二)信息公示情况;

(三)履行物业服务合同情况;

(四)物业服务各项记录情况;

(五)装饰装修管理和安全防范情况;

(六)履行告知义务情况;

(七)处理报修、投诉情况;

(八)配合筹备业主大会、提供相关材料情况;

(九)其他需要监督检查的事项。

第六章  物业的使用和维护

第五十四条【物业使用人信息登记】 交付房屋时,业主应当向建设单位、业主委员会或者物业服务企业登记业主本人相关信息,并留存紧急状况联系人的联系方式。

业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人,对物业服务费用的结算和交纳作出明确约定并告知业主委员会、物业服务企业相关情况。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内,采取书面报告、手机短信、电子邮件等有效方式将物业产权转移情况、受让人姓名、联系方式等相关信息告知业主委员会或者物业服务企业。

除有关国家机关依法调取外,未经业主、物业使用人书面同意,业主委员会、物业服务企业不得向其他单位和个人出售或者提供业主、物业使用人的个人信息。

第五十五条【改变住宅规划用途】  住宅物业交付后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规和业主公约或者管理规约外,影响相邻人合法权益的,应当经有利害关系的业主同意,并依法办理有关手续,同时告知业主委员会和物业服务企业。

第五十六条【物业管理区域禁止行为】  物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构;

(二)违法搭建建筑物、构筑物,违法挖掘地下空间,破坏或者擅自改变房屋外观;

  (三)改变设计图纸确定的卫生间、厨房位置,将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方;

  (四)擅自改变按照规划建设的公共建筑和公用设施设备用途;

  (五)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;

(六)擅自利用物业公用部位、公用设施设备进行经营;

(七)堆放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者超荷载存放物品;

    (八)夜间(晚20时至晨8时)和午间(12时至14时)在交付使用的住宅楼进行产生噪声污染的装饰装修活动,或者发出严重干扰周围居民生活的环境噪声;

(九)损坏或者擅自停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭安全出口、消防通道;

(十)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物,高空抛物;

(十一)违规饲养动物,影响物业管理区域环境卫生和业主正常生活;

  (十二)乱停车辆妨碍行人和其他车辆的正常通行;

(十三)法律、法规和临时管理规约或者管理规约禁止的其他行为。

  违反前款规定的,业主、物业使用人有权劝阻并通知业主委员会、物业服务企业;业主委员会、物业服务企业应当及时制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当在二十四小时内报告物业管理主管部门或者有关主管部门。

第五十七条【装饰装修管理】 业主、物业使用人进行物业装饰装修,应当在住宅装饰装修工程开工前与物业服务企业签订装饰装修管理协议。

装饰装修管理协议应当对房屋装饰装修的时间、垃圾处理、噪音扬尘控制、外立面管控、防盗网和空调外机安装以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定,明确禁止行为和注意事项。业主、物业使用人拒不装饰装修管理协议的,物业服务企业可以按照有关规定禁止装饰装修施工人员和车辆进入物业管理区域。

物业服务企业应当将业主、物业使用人装饰装修的时间、地点等情况在其所在楼栋显著位置公示,并加强对装饰装修活动的现场巡查,业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

房屋装饰装修损坏共用设施设备、污染共用部位的,由业主或者物业使用人负责修复、清洁、恢复原状;业主或者物业使用人不修复、清洁、恢复原状的,由物业服务企业代为修复、清洁、恢复原状,所需费用由业主或者物业使用人承担。

第五十八条【车辆停放管理】  物业管理区域内,经业主大会同意,可以利用共用部位或者场地划定车位、停放车辆并收取合理费用。停车方案由业主委员会或者物业管理委员会与物业服务企业共同拟定,规划、公安交警、消防部门应当对消防通道划定、警示标志设置等予以指导。

物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、公共出入口等,不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业服务企业应当加强巡查,及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的,应当及时报告有关主管部门。

第五十九条【专业经营单位施工要求】 供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位在物业管理区域内的新增、养护、维修和改造工程,需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的,应当在施工十五日前,与物业服务企业就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议后,方可施工。物业服务企业应当对施工情况进行监督。

第六十条【投诉举报制度】 县(市、区)人民政府物业管理、城市管理、自然资源、发展改革、公安、应急管理、消防救援、生态环境、市场监管等主管部门,应当按照各自职责,加强物业管理区域内物业服务收费、房屋使用、治安秩序、消防、环境卫生、园林绿化等方面的监督管理,并在物业管理区域内显著位置公布工作职责、投诉方式,依法处理物业管理区域内的违法行为,并应当自收到之日起十五个工作日之内将调查或者处理结果答复投诉人。

第六十一条【共有物业的使用和收益】 利用物业管理区域内的公共道路、公共场地等共用部位和共用设施设备收取的停车费、租赁费、广告费等经营所得收益扣除成本和约定的报酬后属于公共收益,归全体业主共有。公共收益应当专户存储,单独列账,不得擅自挪用。

前期物业服务期间,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同或管理规约中约定。

业主大会成立后,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,业主委员会应当制定本物业管理区域公共收益具体使用管理办法并经业主大会表决通过。

经业主大会决定,公共收益可由物业服务企业代管或者业主委员会自行管理。业主委员会委托物业服务企业代为管理经营的,应当签订委托合同,支付管理报酬。公共收益中应当纳入住宅专项维修资金部分,按年度交存。

在前期物业服务期间,物业服务企业应当每半年公示物业共用部位、共用设施设备使用、收益情况。

第六十二条【物业维修】 建设单位应当依照《江西省物业管理条例》的有关规定缴纳物业质量保修金,按照国家规定和合同约定的保修期限、范围,承担物业的保修责任,并在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

物业保修期届满后的维修、更新、改造责任和费用,按照下列规定承担:

(一)业主专有部分由业主承担;

(二)业主共用部位、共用设施设备,由共用业主负责,费用从住宅专项维修资金中支付;不足部分,由相关业主按照专有部分建筑面积分摊;属于人为损坏的,费用由责任人承担;

(三)物业管理区域内的供水、供电、供气等专业经营设施设备部分,业主专有部分的,由业主负责维修,并承担费用;业主专有部分之外的,由相关专业经营单位负责维修,并承担费用。

业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益以及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当及时维修养护。相邻业主应当提供便利。

第六十三条【应急维修】 物业保修期满后,发生下列影响房屋安全使用等紧急情况的,可以采取应急维修:

(一)电梯故障危及人身安全的;

(二)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用的;

(三)共用消防设施中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障的;

(四)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响业主房屋正常使用的;

(五)房屋外墙存在脱落、剥落等隐患的;

(六)房屋发生严重沉降、倾斜、开裂,严重危及房屋安全的;

(七)发生其他紧急情况,影响房屋安全使用的。

前款规定的紧急情况经物业管理主管部门核查属实,确需使用住宅专项维修资金进行应急维修的,可以不经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金的具体管理办法,由市人民政府另行制定。

第七章  法律责任

    第六十四条【行政处罚从上位法规定】  对违反本条例规定的行为,法律、行政法规和本省的地方性法规已有处罚规定的,从其规定。

第六十五条【建设单位法律责任】 违反本条例的规定,建设单位有下列行为的,由物业行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,按照下列规定予以处罚:

(一)未按照规定配置必要的物业管理用房,或者未将物业管理用房移交物业服务企业使用的,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款;

(二)未交存首次业主大会筹备经费的,处一万元以上五万元以下罚款;

(三)未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府,或者未按照规定提供有关资料的,处两千元以上一万元以下罚款。

    第六十六条建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务法律责任】  建设单位、物业服务企业违反本条例第三十六条规定,未履行承接查验义务的,由物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

  建设单位、物业服务企业在前期物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假,侵害业主利益的,由物业管理主管部门处五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十七条【物业服务企业法律责任】 物业服务企业违反本条例规定,由县(市、区)物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)未按照规定交存前期物业服务履约金的,处一万元以上五万元以下罚款;

(二)未按规定及时公示有关信息或者公示信息失实的,或者未及时报送信用档案信息、统计报表等资料,处五千元以上一万元以下罚款;

(三)对物业管理违法行为未予以劝阻、制止,或者未及时报告有关主管部门的,可以处一千元以上五千元以下罚款;

(四)物业服务企业不履行物业服务合同约定擅自停止服务,或者物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域的,处五万元以上十万元以下罚款。

第六十八条【违规使用物业法律责任】  业主或者物业使用人违反本条例第五十六条第一款规定,给他人造成损失的,依法承担民事责任。有下列情形之一的,由相关行政主管部门按照下列规定进行查处:

(一)违反第一项、第二项、第三项规定的,由城市管理主管部门依法查处;

(二)违反第四项、第五项、第六项规定的,由物业管理主管部门依法查处;

(三)违反第七项、第八项规定的,由公安机关依法查处;

(四)违反第九项规定的,由消防主管部门依法查处;

(五)违反第十项、第十一项规定的,由环境卫生主管部门依法查处;

(六)违反第十二项规定的,由城市管理行政执法部门责令改正,拒不改正或者驾驶人不在现场的,对机动车驾驶人处二十元以上二百元以下罚款,对非机动车驾驶人处五元以上五十元以下罚款。

第六十九条【管理部门责任】  物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者相关部门及其工作人员以及其他受委托从事公务的人员违反本条例规定,有下列情形之一的,由相应机关责令改正,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(一)未依法指导筹备、组织成立业主大会的,或者干预、阻挠业主委员会选举的;

  (二)未按照规定公布投诉、举报受理方式,或者对物业管理活动中的投诉、举报不及时受理、办理的;

  (三)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告,不及时依法处理的;

  (四)其他玩忽职守、徇私舞弊和滥用职权的行为。

第八章  附则

    第七十条【实施要求】 本条例正式实施后一年内,市人民政府应当根据本条例和国家、省有关规定出台实施细则或者单行办法。

  本条例规定的临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同和装饰装修管理服务协议的示范文本,由市物业管理主管部门制定。

第七十一条【名词解释】本条例下列用语的含义:

(一)公示,是指在物业管理区域的公告栏及其他显著位置和物业管理信息服务平台公开张贴、发布信息。

(二)物业使用人,是指承租人或者以其它合法方式使用物业者。

第七十二条【施行时间】 本条例自 年 月 日起施行。